Cuando firmamos una hipoteca, establecemos una relación contractual con una entidad financiera, normalmente un banco, que puede acompañarnos durante muchos años, incluso hasta tres décadas o más. En ese acuerdo, la entidad nos presta el dinero necesario para cumplir una de las necesidades más comunes, adquirir una vivienda, y nosotros nos comprometemos a devolver poco a poco esta cantidad, mes a mes, durante bastantes años. Sin embargo, ¿sabías que existe una forma de acortar ese tiempo y, en algunos casos, cancelar la deuda de golpe? Esa posibilidad existe y se conoce como “amortización anticipada”. Sigue leyendo si quieres saber en qué consiste.
¿Qué es la amortización anticipada de una hipoteca?
En un préstamo hipotecario, cada cuota que pagamos contiene una parte cubre los intereses y la otra es el capital que amortizamos. Durante los primeros años, la mayor parte de la cuota se destina a intereses, y una pequeña fracción a amortizar capital. Por este motivo, podemos decir que realizar una amortización de hipoteca anticipada —ya sea parcial o total— permite reducir el coste total del préstamo.
Pero ¿a qué se debe este ahorro? Muy sencillo: si pagas antes una parte del capital, los intereses que va a pagar en el futuro se tienen que volver a calcular sobre una cuantía menor. Imagina que te encuentras pagando una hipoteca de 150 000 € a 25 años; si decides aportar 10 000 € extra de forma anticipada durante los primeros años, esos 10 000 € dejarán de generar intereses durante el resto del plazo. Si lo pagas durante los primeros años de hipoteca, el ahorro puede ser bastante notable.
Eso sí, hay que tener en cuenta la posible comisión por amortización anticipada que puede aplicar el banco, que suele estar pensada para compensar la pérdida de intereses que deja de percibir la entidad financiera. Ahora bien, conviene tener en cuenta la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ya que se encarga de regular estos límites y permite garantizar que estas comisiones sean razonables y transparentes, para detectar posibles casos en los que puedes terminar pagando comisiones abusivas ilegales. Por descontado, para evitar problemas, conviene tratar estas cuestiones con un equipo profesional.
Tipos de amortización anticipada: parcial vs. total
Cuando hablamos de amortización anticipada del préstamo hipotecario, existen dos formas de hacerlo, y la elección puede depender mucho de tus objetivos personales o financieros.
- Amortización parcial anticipada de la hipoteca: consiste en devolver únicamente una parte del capital pendiente. Con ella puedes elegir entre dos opciones: reducir el plazo del préstamo manteniendo la cuota mensual, o reducir la cuota manteniendo el plazo. Por poner un ejemplo, si haces una aportación extra de 15 000 €, puedes decidir o bien seguir pagando lo mismo cada mes, pero finalizar tu hipoteca varios años antes, o bien reducir la cuota mensual manteniendo el mismo tiempo para pagar una menor cantidad de dinero mes a mes.
- Amortización total anticipada: implica liquidar toda la deuda pendiente de una sola vez. Es decir, pagas el total del capital que queda por devolver y cancelas la hipoteca. Esta opción puede ser interesante si recibes una herencia, te toca la lotería, vendes un inmueble o, simplemente, dispones de ahorros suficientes para eliminar la carga hipotecaria.
En ambos casos la entidad prestamista puede aplicar una comisión por amortización anticipada, aunque suele estar sujeta a determinadas condiciones. En Brokers Finance, nos encargamos de analizar cada situación para recomendar la estrategia más conveniente a cada cliente y evitar que termine pagando comisiones abusivas.
¿Cómo calcular la amortización anticipada de mi hipoteca?
Saber cuánto podrías ahorrar con una amortización anticipada depende de varios factores: el capital pendiente, los años restantes y el tipo de interés de tu préstamo. Para hacerlo, puedes acudir a Brokers Finance y buscar asesoramiento con nuestros profesionales, que te ayudarán a calcular la amortización anticipada de tu hipoteca. Por ejemplo, si te quedan 20 años de hipoteca y quieres amortizar anticipadamente 10.000 €, el banco debe volver a calcular tu préstamo sobre un capital 10.000 € menor. Por descontado, el resultado sería una reducción en el total de intereses a pagar.
Aun así, conviene que tengas en cuenta la comisión por amortización anticipada, que suele aplicarse como un porcentaje sobre la cantidad que adelantas. Por ley, esta comisión no puede superar ciertos límites:
- En hipotecas a tipo fijo, hasta un 2 % si amortizas en los primeros 10 años, y un 1,5 % después.
- En hipotecas a tipo variable, el máximo es del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante el cuarto o quinto año y a partir del sexto, no hay comisiones.
Es importante comparar estos costes con el ahorro que te supondrá adelantar el dinero. Si la comisión es baja y el ahorro en intereses es mayor, la amortización anticipada del préstamo hipotecario suele ser una decisión acertada.
Cuándo compensa amortizar: variables clave a tener en cuenta
La amortización de hipoteca anticipada no siempre es la mejor opción, aunque pueda sonar muy tentadora. Todo depende de distintos factores, entre los que se encuentran el momento en que se realice y tu situación financiera.
- Momento del préstamo: ten en cuenta que amortizar anticipadamente durante los primeros años suele ser más rentable porque es cuando pagas más intereses. Cuanto antes puedas reducir el capital, mayor será el ahorro, por lo que tratar de amortizar la cuantía a durante los últimos años de pago, no es tan recomendable, ya que habrás pagado la mayor parte de los intereses.
- Tipo de interés: si tienes una hipoteca a tipo fijo con un interés demasiado bajo, puede que no te compense tanto amortizar. En cambio, si tu hipoteca es variable y detectas que el Euríbor está subiendo, adelantar capital puede protegerte de futuras subidas de cuota.
- Objetivos personales: si buscas reducir tus deudas o ganar estabilidad financiera, la amortización parcial anticipada de la hipoteca puede ser una excelente decisión. Pero si tus ahorros pueden darte más rentabilidad realizando otras inversiones o los necesitas como colchón para emergencias, quizás prefieras mantenerlos disponibles.
- Ventajas fiscales: si firmaste el contrato de tu hipoteca antes de 2013, podrías beneficiarte de la deducción en la declaración de la Renta por inversión en vivienda habitual hasta un máximo de 1356€ anuales, por lo que realizar una amortización anticipada en este caso puede ser una buena opción.
Conclusión: confía en Brokers Finance para abordar tu amortización anticipada
En definitiva, podemos decir que la amortización anticipada del préstamo hipotecario puede ser una herramienta muy útil para ahorrar intereses y ganar libertad financiera, siempre que realizamos el cálculo con criterio y con la ayuda de profesionales. En Brokers Finance, te acompañamos para que entiendas cada detalle relacionado con la amortización de hipoteca anticipada para que tomes decisiones seguras, conscientes y adaptadas a tus objetivos. Porque cuando se trata de tu tranquilidad, la claridad y la confianza son la mejor fórmula que podemos ofrecerte.
