Novación hipotecaria:
qué es, costes
y cuándo conviene pedirla
Si firmaste tu hipoteca con un interés alto, la novación puede reducir tu cuota, cambiar el tipo y ahorrarte decenas de miles de euros sin cambiar de banco. Te lo explicamos todo.
¿Qué es exactamente una
novación hipotecaria?
Una novación hipotecaria es una modificación de las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco que te la concedió. No cambias de entidad: renegocías dentro del contrato que ya tienes.
Mediante la novación puedes cambiar el tipo de interés (de variable a fijo, o reducir el diferencial), ampliar o reducir el plazo, modificar el sistema de amortización, o incluso ampliar el capital prestado si el banco lo aprueba.
Es el instrumento ideal si estás satisfecho con tu entidad pero tus condiciones ya no son competitivas frente al mercado actual.
¿Qué condiciones se pueden modificar?
Marco legal de la novación en España
La novación hipotecaria está regulada por la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y más recientemente por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Desde 2019, los bancos están obligados a informar al cliente de todas las opciones disponibles y a entregar la documentación precontractual (FEIN y FiAE) con al menos 10 días de antelación a la firma.
Novación vs. subrogación:
¿cuál te conviene?
Son las dos vías para mejorar tu hipoteca. La confusión entre ambas es la duda más frecuente de nuestros clientes.
| Característica |
Novación Mismo banco |
Subrogación Cambio de banco |
|---|---|---|
| ¿Cambias de banco? | No | Sí |
| ¿Escritura notarial nueva? | Sí, en la mayoría de casos | Sí, siempre |
| Comisión bancaria | 0–1% del capital pendiente | 0–0,5% (variable→fijo, 3 años) |
| ¿El banco puede negarse? | Sí | No (no hay derecho de retención) |
| Tiempo medio | 4–8 semanas | 6–10 semanas |
| ¿Puedes ampliar capital? | Sí | No directamente |
| ¿Pierdes vinculaciones actuales? | No necesariamente | Sí, hay que renegociarlas |
| Mejor si… | Tu banco puede mejorar y quieres quedarte | Tu banco no mejora y otro ofrece más |
Elige novación cuando…
- Tu banco está dispuesto a mejorar las condiciones y la oferta es competitiva
- Quieres ampliar el capital o el plazo, algo que la subrogación no permite directamente
- Tienes vinculaciones en ese banco (nómina, seguros) que te interesa mantener
- El ahorro en costes de la novación supera a la posible diferencia con otro banco
Elige subrogación cuando…
- Tu banco actual no mueve ni un punto del interés o da largas a la negociación
- La diferencia de tipo entre tu banco y otro es mayor que el coste del cambio
- Tienes mala experiencia con tu entidad y quieres un cambio completo
- El nuevo banco tiene un producto más completo (sin vinculaciones abusivas)
Estrategia habitual con bróker: Primero presentamos tu caso al banco actual para conseguir una contraoferta. Si no mejoran, usamos esa oferta como palanca para negociar con otros bancos una subrogación. En muchos casos, cuando el banco sabe que puedes irte, mejora sus condiciones en ese momento.
¿Cuánto cuesta una
novación hipotecaria?
El desglose completo de todos los gastos. Sin letra pequeña ni sorpresas al llegar a notaría.
Comisión bancaria
Del capital pendiente. Desde la Ley 5/2019, si la novación implica cambio de variable a fijo, la comisión máxima está limitada. Muchos bancos la negocian a cero si el cliente amenaza con subrogar.
Notaría y registro
Necesarios para escriturar la modificación. Los aranceles son públicos y están regulados. Desde 2019, el banco paga sus propios gastos de notaría. El cliente paga los suyos (copia de escritura, registro).
Tasación
Solo necesaria si se amplía capital o si el banco lo requiere para validar el valor actual del inmueble. En novaciones de solo tipo o plazo, muchos bancos la omiten o la asumen ellos.
Ejemplo real: ¿Cuándo sale a cuenta?
¿Cuándo conviene realmente
hacer una novación?
Cinco señales claras de que ha llegado el momento de llamar a tu banco (o a nosotros).
Firmaste con Euríbor alto
Si firmaste entre 2022 y 2024 con Euríbor en el entorno del 3,5-4%, el mercado actual (Euríbor ~2,2%) puede permitirte mejorar sustancialmente el tipo variable o pasarte a fijo con ventaja.
Quieres cuota fija y predecible
Pasar de variable a fijo es la novación más solicitada en 2025-2026. Si tus ingresos son estables y prefieres seguridad a especulación, el momento de tipos bajos favorece el cambio.
La cuota ahoga tu economía
Si la cuota supera el 40% de tus ingresos netos, ampliar el plazo mediante novación puede reducirla inmediatamente, aunque el total de intereses suba. A veces es la única solución viable.
Necesitas capital extra
Reformas, reunificación de deudas o inversión: si el valor actual de tu vivienda ha subido respecto a cuando firmaste, puedes ampliar el préstamo hipotecario con mejor coste que un préstamo personal.
Tienes seguros vinculados abusivos
Un seguro de vida de prima única financiada puede costar 4.000-8.000€ de más en 20 años. La novación es el momento de renegociar o eliminar vinculaciones que encarecen tu TAE real.
¿No sabes si te conviene?
Hacemos el cálculo exacto sin compromiso. Analizamos tu hipoteca actual y te decimos si la novación sale a cuenta, cuánto ahorrarías y cuál es la mejor estrategia.
Cómo funciona el proceso
con Brokers Finance
Gestionamos todo el proceso de principio a fin. Tú solo tienes que facilitarnos la documentación y aparecer en notaría.
Estudio gratuito de viabilidad
Analizamos tu escritura hipotecaria actual, el capital pendiente, el tipo y las vinculaciones. Te decimos en 24 horas si la novación sale a cuenta y cuánto ahorrarías exactamente.
⏱ 24 horasEstrategia y documentación
Definimos la estrategia de negociación y te pedimos la documentación necesaria (escritura, recibos, nóminas, declaración de renta). Preparamos el expediente para presentarlo al banco en las mejores condiciones.
📄 Documentación claraNegociación con tu banco
Presentamos la solicitud y negociamos directamente con el departamento de retención de tu banco. Si no mejoran, usamos las ofertas de terceros como palanca. Recuerdas: el banco no quiere perderte.
💪 Negociación profesionalRevisión de la oferta y firma
Revisamos la FEIN y la FiAE que te entrega el banco. Nos aseguramos de que la oferta es lo que negociamos y coordinamos la firma en notaría. Te acompañamos hasta el final.
✅ Acompañamiento totalNueva hipoteca, nueva cuota
A partir de la siguiente mensualidad, tu cuota refleja las nuevas condiciones. El ahorro es real, mensual y acumulado durante los años que quedan.
🎉 ListoDocumentación que necesitarás
¿Cuándo NO concede el banco la novación?
- Si tienes cuotas impagadas o incidencias recientes en ASNEF o CIRBE
- Si tu ratio de endeudamiento supera el 40-45% de los ingresos netos actuales
- Si el valor de tasación actual ha bajado mucho respecto al préstamo pendiente
- Si el banco simplemente no quiere (y entonces valoramos la subrogación)
¿Cuánto podrías ahorrar con tu novación?
El estudio es gratuito y te lo hacemos en menos de 24 horas. Solo necesitamos tu escritura y un par de datos básicos.
Sin compromiso · Registro Banco de España E174 · Solo cobramos si firmas
Todo lo que preguntan
sobre la novación
Respuestas directas a las dudas más comunes
¿Cuánto tiempo tarda una novación hipotecaria?
¿Puede el banco negarse a hacer la novación?
¿La novación implica cancelar la hipoteca y contratar una nueva?
¿Qué impuestos paga el cliente en una novación?
¿Merece la pena novar si me quedan pocos años de hipoteca?
¿Puedo hacer una novación si soy autónomo o tengo ingresos variables?
¿Qué diferencia hay entre novación y renegociación de hipoteca?
¿Tu hipoteca tiene margen de mejora?
Analizamos tu caso en 24 horas. Si la novación no sale a cuenta, te lo decimos igual. La transparencia es lo que nos diferencia.
Brokers Finance · Intermediario de Crédito Inmobiliario registrado en el Banco de España · Número E174 · Ley 5/2019
