Si estás pensando en cancelar tu hipoteca antes de tiempo, seguramente te habrás encontrado con el término «comisión por cancelación anticipada». Muchos clientes nos preguntan si es un coste inevitable, una forma que tienen los bancos de «castigar» a quienes quieren liberarse de su deuda antes de lo previsto. La realidad es más compleja y, en Brokers Finance, queremos explicarte exactamente cómo funciona este mecanismo para que puedas tomar la mejor decisión financiera.
¿Qué es la comisión por cancelación anticipada?
La comisión por cancelación anticipada no es realmente una penalización, sino una compensación que el cliente debe pagar al banco por la pérdida financiera que este sufre cuando se cancela una hipoteca antes de lo previsto.
Cuando un banco te concede un préstamo hipotecario, lo hace con una planificación financiera específica, esperando obtener unos intereses durante todo el periodo acordado. Si cancelas anticipadamente, el banco deja de percibir esos intereses futuros y, en determinadas circunstancias, esto puede suponer una pérdida económica para la entidad.
La legislación española (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) establece que esta comisión solo puede aplicarse cuando exista una pérdida financiera real para el banco, y tiene unos límites máximos establecidos.
Un ejemplo sencillo para entenderlo
Imaginemos que contrataste una hipoteca a tipo fijo del 2% cuando los tipos de interés en el mercado estaban altos. Tres años después, los tipos de interés han caído considerablemente y ahora las hipotecas se ofrecen al 1%.
Si cancelas tu hipoteca, el banco debe reinvertir ese dinero que le devuelves, pero solo podrá hacerlo al 1% (tipo actual del mercado), no al 2% que tenía pactado contigo. Esa diferencia supone una pérdida financiera para la entidad, y es lo que justifica la comisión.
Por el contrario, si cuando cancelas tu hipoteca los tipos han subido respecto a cuando la firmaste, el banco no sufre pérdida financiera (de hecho, puede reinvertir ese dinero a un tipo más alto), por lo que legalmente no podría cobrarte comisión alguna.
¿Qué referencias usan para calcular esa pérdida?
Para determinar si existe pérdida financiera y calcular su importe, los bancos utilizan como referencia el tipo de interés de mercado aplicable al préstamo cancelado. Concretamente:
- Para préstamos a tipo fijo: se compara el tipo de interés del préstamo con el Interest Rate Swap (IRS) al plazo que queda desde la cancelación hasta el vencimiento del préstamo.
- Para préstamos a tipo variable: se compara con el tipo de interés de mercado, basado en el Euríbor u otro índice de referencia más el diferencial pactado.
Esta comparación permite determinar objetivamente si el banco está perdiendo dinero con la cancelación anticipada y en qué medida.
¿Siempre es un 2%?
No, la comisión por cancelación anticipada tiene límites legales máximos que varían según el momento en que se realice la cancelación:
Primeros 10 años: hasta el 2%
Durante los primeros diez años de vida del préstamo, la comisión máxima que puede aplicar el banco es del 2% sobre el capital amortizado anticipadamente.
Después del año 10: baja al 1,5%
Si la cancelación se produce después de los diez primeros años de vida del préstamo, el límite máximo se reduce al 1,5% del capital amortizado anticipadamente.
Si no hay pérdida, no hay comisión
Es importante destacar que estos porcentajes son límites máximos. Si la pérdida financiera calculada por el banco es inferior a estos porcentajes, la comisión debe ajustarse a dicha pérdida. Y si no existe pérdida financiera, no se puede aplicar comisión alguna.
¿Y si tengo hipoteca variable?
En el caso de las hipotecas a tipo variable, la normativa es más favorable para el cliente:
Comisión máxima según el año de cancelación
- Durante los 5 primeros años: la comisión máxima es del 0,15% del capital amortizado anticipadamente.
- A partir del sexto año: no puede cobrarse comisión alguna.
Como ocurre con las hipotecas a tipo fijo, estos límites solo pueden aplicarse si existe una pérdida financiera real para el banco.
¿Cómo saber si te compensa cancelar?
Determinar si te compensa cancelar anticipadamente tu hipoteca requiere un análisis detallado de tu situación particular:
Calculamos si hay pérdida real
En Brokers Finance podemos ayudarte a calcular si realmente habría una pérdida financiera para tu banco y, por tanto, si te aplicarían comisión por la cancelación anticipada.
Comparamos con otras ofertas
Si estás pensando en cancelar para refinanciar con otra entidad, analizamos todas las ofertas disponibles en el mercado para determinar el ahorro real que obtendrías teniendo en cuenta todos los gastos asociados al cambio.
Asesoramos según tu caso
Factores como el plazo restante de tu hipoteca, la diferencia de tipos, los costes de la nueva hipoteca o tu situación fiscal pueden hacer que una cancelación anticipada sea o no recomendable. Nuestros asesores estudian cada caso de forma personalizada.
Conclusión: no es una penalización, es una compensación (si la hay)
La comisión por cancelación anticipada no debe verse como un castigo por querer saldar tu deuda antes de tiempo, sino como una compensación justa por la pérdida que puede sufrir el banco cuando los tipos de interés han bajado desde que firmaste tu hipoteca.
La clave está en entender que:
- Solo puede aplicarse si existe una pérdida financiera real para el banco.
- Tiene límites máximos establecidos por ley.
- En muchos casos, puede no aplicarse o ser inferior a los límites máximos.
En Brokers Finance somos especialistas en asesoramiento hipotecario y podemos ayudarte a evaluar si te conviene cancelar anticipadamente tu hipoteca, calculando exactamente qué comisión te correspondería pagar (si corresponde alguna) y analizando alternativas que puedan resultarte más ventajosas.
¿Estás pensando en cancelar tu hipoteca? Contacta con nosotros para un análisis personalizado de tu caso y descubre la mejor opción para tus finanzas.
Escrito por Javier de la Cruz
19 de Mayo de 2025
