Entender cómo funciona una hipoteca no siempre resulta sencillo. Aunque muchos conceptos financieros pueden sonar demasiado técnicos, en realidad conviene tenerlos en cuenta, ya que determinan directamente cuánto vas a terminar pagando por tu casa. Dos de los más repetidos al hablar de préstamos hipotecarios son el TIN y la TAE. Aunque puedan parecer lo mismo, la realidad es que tienen diferencias importantes que pueden marcar varios miles de euros a lo largo de los años.
¿Qué es el TIN?
El Tipo de Interés Nominal (TIN) de una hipoteca es el porcentaje que un banco cobra por prestar dinero a una persona que contrata una hipoteca o préstamo o que abona en el caso de realizar depósitos bancarios, que, en hipotecas variables, va vinculado al Euribor más un diferencial que fija la entidad bancaria. Este dato refleja únicamente el interés “puro” que genera el préstamo, sin incluir comisiones, seguros ni otros gastos adicionales. En la práctica, podemos decir que representa lo que el banco gana por cederte el dinero y se calcula anualmente sobre el capital prestado. Conviene recordar que el TIN de la hipoteca es sólo una parte de la cuantía que vas a devolver mensualmente, ya que no contempla otros costes asociados.
¿Qué es el TAE?
La TAE o Tasa Anual Equivalente es un indicador más completo, ya que refleja el coste real de un producto financiero. En el caso de una hipoteca, el TAE, en una hipoteca, incluye el TIN junto con las comisiones bancarias, los seguros vinculados, los gastos de apertura e incluso la frecuencia de los pagos. Al expresarse también como porcentaje anual, permite comparar las condiciones entre diferentes préstamos de forma muy objetiva.
Dicho de otro modo, el TAE, en una hipoteca no únicamente te dice cuánto pagas en intereses, sino cuál va a ser el precio final que vas a tener que devolver después de financiar tu vivienda. Por eso es una herramienta fundamental para tomar mejores decisiones y proteger a los consumidores frente a situaciones abusivas. Ahora bien, es necesario tener en cuenta que el TAE también puede variar y fluctuar en determinados casos.
Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca
La diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca es muy sencilla de entender:
- El TIN hipoteca mide el interés puro que aplica el banco sobre el capital prestado.
- La TAE hipoteca incorpora ese interés más otros costes asociados (seguros, comisiones, gastos de tasación, apertura, etc.), reflejando el coste anual total.
Esto significa que puedes encontrar una hipoteca con un TIN aparentemente bajo, pero con una TAE bastante más elevada debido a los productos vinculados o las comisiones que el banco exige. Por eso, cuando dudes entre dos ofertas, ¡fíjate siempre más en la TAE que en el TIN!: es el dato que realmente refleja lo que vas a pagar al final.
¿Cómo afectan el TIN y la TAE al coste de tu hipoteca?
La relación entre el TIN y la TAE al contratar una hipoteca es un factor indispensable para entender cuál va a ser tu cuota mensual y el coste global de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, como hemos comentado más arriba, existen algunas situaciones en las que la cuantía se puede mantener fija sin fluctuaciones y otras en las que sí que se pueden producir variaciones al alza o a la baja a lo largo del tiempo.
- En hipotecas fijas, tanto el TIN como el TAE se mantienen estables durante toda la vida del contrato. Esto te da seguridad: sabrás desde el primer día cuánto pagarás hasta la última cuota.
- En hipotecas variables, el TIN queda vinculado a un índice de referencia, normalmente el Euríbor. Esto significa que puede subir o bajar en función del mercado, lo que también altera la TAE.
Imagina que contratas una hipoteca con un TIN del 4% anual. Esto implica que por cada 100 € prestados devolverás 4 € en concepto de intereses. Ahora bien, si el banco añade comisiones de apertura o seguros obligatorios, ese 4% puede convertirse en un 4,5% o 5% de TAE, encareciendo considerablemente el préstamo.
Consejos para elegir la hipoteca más conveniente según el TIN y el TAE
Ten en cuenta que conocer la diferencia entre TIN y TAE hipoteca es importante, pero también lo es aplicar este conocimiento para tomar una buena decisión al contratar una hipoteca, por ejemplo, para adquirir una vivienda.
- Presta siempre más atención al TAE antes que al TIN, teniendo en cuenta que el primero incluye más información y refleja mejor el coste real que el segundo.
- No te dejes llevar por un TIN bajo. Muchas veces los bancos, para ganar más dinero, lo compensan con la obligación de contratar seguros de vida, del hogar, tarjetas de crédito u otros productos que pueden hacer que, aunque el TIN esté bajo, el TAE quede más alto, tal como hemos indicado más arriba.
- Revisa las comisiones. Hablamos de las comisiones de apertura, de amortización anticipada o de subrogación, ya que son gastos que pueden influir bastante en la TAE y en tu bolsillo a largo plazo. No pagues de más si no es necesario.
- Fíjate en el tipo de hipoteca. Si buscas disfrutar de una mayor estabilidad en tus mensualidades, quizá prefieras una hipoteca fija con un TIN algo más alto pero que resulte más predecible. Si consideras que los tipos de interés pueden bajar, una hipoteca variable puede ser más atractiva, aunque también más arriesgada.
- Utiliza herramientas de cálculo. En Brokers Finance ponemos a tu disposición nuestros servicios de simulador de hipoteca para que puedas comparar fácilmente diferentes escenarios y tomar la mejor decisión con datos objetivos.
Conclusión: busca ayuda profesional para encontrar el TIN y la TAE más bajos al contratar tu hipoteca
En definitiva, entender qué es el TIN y el TAE en una hipoteca es fundamental para evitar sorpresas desagradables a medio y largo plazo. El TIN determina cuánto pagas en intereses, mientras que la TAE refleja el coste real de tu préstamo incluyendo todos los gastos. Antes de firmar, compara ofertas, analiza los productos vinculados y asegúrate de que entiendes qué significa cada cifra.
En Brokers Finance creemos que una decisión tan importante como contratar tu hipoteca no debería tomarse a ciegas. Nuestro equipo lleva más de 15 años asesorando a todo tipo de personas y familias a encontrar la opción más justa y transparente. Si tienes dudas, déjate acompañar: estaremos encantados de ayudarte a conseguir el TIN y la TAE más ventajosos para tu caso.
