En un contexto en el que los tipos de interés suelen cambiar con rapidez y las condiciones hipotecarias evolucionan constantemente, muchas personas se preguntan si merece la pena aplicar cambios a su préstamo actual. En este escenario, la subrogación de hipoteca se ha posicionado como una alternativa excelente para acceder a ventajas más atractivas, aunque no siempre es la mejor opción para todos los casos.
¿Qué es una subrogación de hipoteca?
Antes de tomar cualquier decisión, conviene aclarar qué es una subrogación de hipoteca. Se trata de un proceso que permite modificar un préstamo hipotecario ya existente sin necesidad de cancelarlo o firmar uno nuevo. Básicamente, existen dos tipos de subrogación:
- Subrogación por cambio de acreedor: consiste en trasladar la hipoteca de un banco a otro con el fin de conseguir mejores condiciones, como un interés más bajo o un plazo de devolución más conveniente.
- Subrogación por cambio de deudor: se produce cuando un nuevo comprador adquiere una vivienda que ya tiene hipoteca y pasa a asumir ese préstamo en lugar del propietario anterior, respetando en la medida de lo posible las condiciones pactadas.
El objetivo principal de subrogar una hipoteca es mejorar la situación financiera del deudor, por ejemplo, pagando menos cada mes, reduciendo los intereses a largo plazo o eliminando aquellas cláusulas que le resultan poco favorables.
¿Qué tener en cuenta al subrogar una hipoteca?
Aunque la idea de pagar menos por tu préstamo pueda sonar tentadora, subrogar una hipoteca implica tener muchas cosas en cuenta. En primer lugar, hay que contemplar los gastos de subrogación de hipoteca, que incluyen la tasación del inmueble, la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y, en algunos casos, la comisión de subrogación de tu banco actual.
A estos costes hay que sumar otro aspecto clave: la solvencia económica. Para que una entidad acepte tu solicitud, debes demostrar ingresos estables y suficientes, así como un buen historial crediticio. Además, es recomendable comparar con detalle la oferta que ya tienes con la propuesta del nuevo banco para evaluar si el ahorro compensa.
En la práctica, se puede subrogar una hipoteca con relativa facilidad, pero no basta con aceptar la primera propuesta. Lo ideal es negociar con ambas entidades para comprobar quién ofrece mejores condiciones, y analizar el ahorro real que obtendrás a medio y largo plazo.
¿Cuándo merece la pena subrogar una hipoteca?
No en todos los casos resulta rentable. Por lo general, subrogar una hipoteca es más interesante durante los primeros años del crédito, cuando gran parte de la cuota mensual se destina al pago de intereses y todavía queda mucho plazo por delante. También puede ser conveniente si quieres comprar una vivienda de segunda mano que ya está hipotecada y prefieres mantener ese préstamo en lugar de solicitar uno nuevo.
Otros momentos en los que suele merecer la pena son, por ejemplo, si puedes acceder a un tipo de interés más bajo, si deseas eliminar comisiones, así como si buscas cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo o si te interesa modificar el plazo de amortización por uno más largo para reducir la cuota mensual, o más corto para pagar menos intereses en total. Así pues, si las nuevas condiciones son claramente mejores que las que ya tienes, merece la pena subrogar una hipoteca.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Uno de los aspectos más importantes a valorar son los costes. Subrogar una hipoteca en España implica varios gastos que conviene conocer:
- Comisión de subrogación: depende de lo que figure en tu contrato y de la fecha en que firmaste la hipoteca. Como referencia, puede alcanzar un máximo del 0,15% en hipotecas variables y hasta el 2% en hipotecas fijas..
- Tasación de la vivienda: suele oscilar entre 250 € y 400 €.
- Notaría y registro de la propiedad: representan entre un 0,2% y un 0,5% del capital pendiente. Para una deuda de 100.000 €, estaríamos hablando de unos 200 € a 500 €.
- Gestoría: normalmente entre 200 € y 500 €.
En total, dependiendo del importe pendiente y de la complejidad del trámite, el desembolso puede situarse entre 1000 y 5.000 euros aproximadamente, aunque en algunos casos concretos puede ser más bajo o más alto. Por eso es fundamental calcular si el ahorro en intereses y comisiones compensa la inversión inicial.
¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?
Las ventajas más destacadas de la subrogación de hipoteca son las siguientes:
- Reducción o cambio del tipo de interés: obtener un interés más bajo o pasar de un tipo variable a uno fijo puede darte mayor estabilidad y ahorro a largo plazo.
- Mejora del plazo de amortización: puedes alargarlo para pagar menos cada mes o acortarlo para reducir los intereses totales.
- Eliminación de comisiones y productos vinculados: la nueva entidad puede librarte de pagar seguros, mantener tarjetas o fondos que no te interesa tener.
- Liberación de cláusulas abusivas: entre ellas podemos mencionar la conocida cláusula suelo, que todavía afecta a algunas hipotecas antiguas.
- Ahorro de gastos respecto a la firma de una hipoteca nueva: a pesar de que existan costes de subrogación, es cierto que estos suelen ser menores que los de cancelar tu préstamo y abrir uno nuevo.
- Mayor flexibilidad: la negociación te permite ajustar tu hipoteca a tus necesidades actuales, reduciendo la cuota mensual o ganando seguridad frente a posibles subidas de tipos de interés.
¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?
Ahora bien, al subrogar una hipoteca, no todo son beneficios, y conviene ser conscientes de los inconvenientes antes de tomar una decisión:
- Costes asociados: los gastos de notaría, registro, tasación o gestoría pueden suponer una inversión inicial importante.
- Pago de una omisión de subrogación: si tu contrato la incluye, tendrás que asumirla, aunque esté limitada por ley.
- Debes cumplir unos criterios de solvencia y estabilidad financiera.
- Limitaciones en la modificación: la subrogación no permite cambiar todas las condiciones del préstamo.
- No siempre es rentable: si tu hipoteca está en sus últimos años o si ya tienes un interés muy bajo, los ahorros pueden ser insuficientes para compensar los gastos.
Conclusión: consulta con profesionales para saber si te conviene
Por todo lo que hemos mencionado, resulta fundamental comparar tranquilamente. Si lo necesitas, en Brokers Finance puedes contar con asesoramiento especializado a través de nuestros servicios de subrogación hipotecaria, donde analizaremos tu situación de forma personalizada.
La subrogación de hipoteca es una herramienta útil que puede ayudarte mucho, pero es informarse bien, comparar y, si es posible, dejarse guiar por expertos de confianza, como los que encontrarás en nuestro equipo, que sepan valorar todas las variables con transparencia y claridad para ayudarte a decidir si te interesa o no.
