Dar el paso de comprar una vivienda es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Pero el error más común que cometen los compradores es empezar a mirar pisos en Idealista o Fotocasa sin responder antes a la pregunta clave:
¿Qué hipoteca me puedo permitir REALMENTE sin ahogarme y sin perder tiempo con bancos que luego dicen que no?
Porque una cosa es lo que tú crees que puedes pagar… y otra muy distinta es lo que el banco está dispuesto a concederte.
Si estás buscando casa, esta es la pregunta que realmente importa: No es «qué casa me gusta», sino «qué hipoteca me aprueba el banco según mi perfil real».
Acudir al banco después de haberte enamorado de una casa y recibir un «no» por respuesta es un golpe duro. Para evitarlo, en Brokers Finance (Intermediario de Crédito inscrito en Banco de España E174) te explicamos paso a paso con números y sin humo:
- ✅ Cómo calculan los bancos tu hipoteca (y qué límites usan exactamente)
- ✅ Ejemplos reales según diferentes niveles de ingresos (de 1.500€ a 5.000€/mes)
- ✅ La trampa oculta de los ahorros que frustra miles de operaciones cada año
- ✅ Estrategias concretas para maximizar tu capacidad
- ✅ Cómo sortear el límite con financiación al 90-100% (sí, es posible)
- ✅ Los 7 factores que los bancos realmente evalúan
Al final tendrás una idea clara y realista de tu rango, y podrás usar nuestra calculadora profesional para afinar tu presupuesto exacto antes de empezar a buscar.
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Antes de seguir leyendo, prueba nuestra herramienta profesional. A diferencia de los simuladores de los bancos (que te preguntan cuánto vale la casa para decirte si te la dan o no), nuestra calculadora hace el cálculo inverso:
Introduces tu sueldo, deudas y ahorros → El sistema te dice el precio EXACTO de la casa que puedes comprar
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Esta herramienta aplica los mismos criterios bancarios que usan los departamentos de riesgos: la regla del 35% del Banco de España, ajustes por edad, deudas actuales y evaluación real de tus ahorros disponibles.
🔑 La Regla de Oro: El Banco Mira Tu Cuota, No Tu Ilusión
Los bancos españoles aplican una norma muy estricta desde 2020, reforzada por las recomendaciones del Banco de España. Cuando te sientas frente al director de sucursal (o cuando tu expediente pasa por el filtro automático), lo primero que analizan es tu ratio de endeudamiento:
Tu cuota hipotecaria total + otros préstamos NO deben superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.
Esto NO es negociable. Es el filtro automático que todos los bancos aplican. La mayoría de entidades parten de esta norma simple:
Tu cuota hipotecaria total (hipoteca + otros préstamos) no debería superar el 30%–35% de tus ingresos netos mensuales. A esto se le llama ratio de endeudamiento.
Ese número manda. No el precio del piso. No tu ilusión. No cuánto «crees» que puedes pagar.
💡 Fórmula Rápida para Calcular Tu Cuota Máxima (Hazlo Ahora)
Cuota máxima mensual = (Ingresos netos × 0,35) – Otras deudas mensuales
Esta fórmula simple te da tu límite real en 10 segundos.
📊 Ejemplo Práctico Real: El Caso de María y Javier
Imaginemos que María y Javier ingresáis 3.000€ netos al mes en total y pagan 250€ mensuales por la letra del coche:
- Tope de endeudamiento: 3.000€ × 0,35 = 1.050€/mes
- Deudas actuales: -250€ (préstamo coche)
- Cuota hipotecaria disponible: 1.050€ – 250€ = 800€/mes
Resultado: El banco solo os aprobará una hipoteca cuya cuota no supere los 800€ al mes.
Con ese límite, a 30 años y TIN 3.5%, podríais solicitar aproximadamente 155.000€ de hipoteca (no 200.000€, no 180.000€… exactamente ~155.000€).
💰 Ejemplo con Diferentes Sueldos
Si ganas 2.500€ netos al mes sin otras deudas:
- Conservador (30%): 750€/mes → Hipoteca ~145.000€ → Vivienda 181.000€
- Límite recomendado (35%): 875€/mes → Hipoteca ~170.000€ → Vivienda 212.000€
¿Parece poco? Es la realidad bancaria de 2026. Y ese margen se reduce drásticamente si ya tienes otras deudas activas (tarjetas, préstamo coche, financiaciones…).
⚠️ ¿Por Qué Esta Regla Es Tan Estricta?
Porque los bancos hacen test de estrés. Simulan escenarios adversos donde:
- ❌ Los tipos de interés suben bruscamente (de 3% a 5-6%)
- ❌ Pierdes temporalmente ingresos (ERE, despido, baja laboral)
- ❌ Surgen gastos imprevistos importantes
Si en esos escenarios de pesadilla no podrías pagar la cuota, no te conceden la hipoteca. Punto. No es por mala fe. Es por regulación del Banco de España.
🚧 La Barrera Oculta: El Muro de los Ahorros (La Frustración Silenciosa de Miles de Familias)
Aquí es donde se truncan MILES de operaciones cada año en España.
Muchos clientes llegan a nuestras oficinas diciendo: «Gano muy bien, puedo pagar una letra de 1.200€ sin ningún problema». Y tienen toda la razón.
El problema es que el sueldo no es el único filtro. El segundo gran muro son los ahorros previos necesarios.
La Matemática Bancaria Estricta que Nadie Te Explica
Por norma general, la banca tradicional financia un máximo del 80% del valor de compra o tasación de la vivienda (se queda con el que sea menor de los dos). Esto nos lleva a la temida «regla del 30%»:
Para comprar una casa de forma estándar necesitas tener ahorrado:
- 📦 20% de entrada (la parte que el banco NO te financia bajo ningún concepto)
- 💰 10% de gastos aproximado (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación)
- = 30% del precio total en tu cuenta bancaria antes de firmar
💔 Ejemplo Real: El Sueño Roto de Ana y Carlos
Ana y Carlos (caso real anonimizado) ganan 4.000€ netos combinados al mes. Son funcionarios, perfil impecable.
Según la regla del 35%, pueden pagar cómodamente 1.400€/mes de hipoteca. Eso les daría acceso a una hipoteca de ~273.000€ sin problemas.
Con financiación del 80%, podrían comprar una vivienda de hasta 341.000€.
El problema: Para esa operación necesitarían tener ahorrados 102.000€ (30% de 341.000€).
La realidad: Solo tienen 45.000€ ahorrados después de 5 años de esfuerzo intenso.
Resultado con banca tradicional: El banco les dice que solo pueden aspirar a una vivienda de máximo 150.000€ (el 30% de lo cual sí cubren con sus 45.000€).
La frustración: Su capacidad de pago les permite 341.000€, pero sus ahorros los limitan a 150.000€.
Esta es la frustración silenciosa de miles de familias españolas en 2026. Tienen el sueldo. No tienen el colchón de ahorros. Y se sienten atrapados.
🔢 ¿Qué Casa Me Puedo Comprar con 40.000€ Ahorrados? (Tabla Realista)
Si aplicamos la matemática bancaria estricta y conservadora:
| Ahorros Disponibles | Representa el 30% de | Precio Máximo Vivienda (Banca Tradicional) |
|---|---|---|
| 20.000€ | 30% | 66.000€ |
| 30.000€ | 30% | 100.000€ |
| 40.000€ | 30% | 133.000€ |
| 50.000€ | 30% | 166.000€ |
| 60.000€ | 30% | 200.000€ |
| 80.000€ | 30% | 266.000€ |
| 100.000€ | 30% | 333.000€ |
Con 40.000€ ahorrados estás limitado a ~133.000€ de precio de vivienda, independientemente de que tu sueldo te permitiría pagar una casa del doble o triple de valor.
Pero hay soluciones. Y están más cerca de lo que crees.
🔓 Cómo Saltarse el Límite: Financiación al 90-100% en 2026 (Estrategia Real)
Si tienes solvencia mensual pero te faltan ahorros para cubrir ese 30% inicial, un banco tradicional te rechazará en el mostrador de la sucursal. Pero las reglas cambian cuando trabajas con un intermediario experto que sabe mover los hilos correctos.
Como Brókers Hipotecarios registrados en el Banco de España (E174), en Brokers Finance no trabajamos con los filtros automáticos de las sucursales. Presentamos tu expediente directamente a las sedes centrales de 15+ entidades y tenemos acceso a productos especiales que no se ofrecen al público general.
3 Vías Reales y Legales para Conseguir Financiación Alta (Nosotros Lo Hacemos Cada Semana)
1️⃣ Financiación Directa 90-95% (Sin ICO, Sin Avales)
Para quién funciona:
- Funcionarios (scoring máximo)
- Profesiones liberales estables (médicos, ingenieros, arquitectos)
- Empleados con ingresos altos y antiguedad >3 años
- Profesionales con contratos indefinidos en grandes empresas
Cómo funciona: Negociamos directamente con departamentos de riesgos de bancos que pueden aprobar financiación superior al 80% estándar para perfiles premium.
Bancos que lo permiten: BBVA, Sabadell, Santander (según perfil y vivienda)
Resultado: Si tienes 40.000€ ahorrados, en vez de estar limitado a 133.000€, podrías acceder a viviendas de hasta 400.000€ (usando tus ahorros solo para el 10% de gastos, no para entrada).
2️⃣ Avales ICO del Gobierno (Menores 35 Años y Familias)
Para quién funciona:
- Menores de 35 años
- Familias con menores a cargo
- Familias numerosas
- Renta máxima anual ~37.800€ (límite 2026)
Cómo funciona: El Estado avala ese 20% de entrada que te falta a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). El banco te financia el 100% del valor de compra y el ICO garantiza el riesgo de ese 20%.
Ventaja adicional: Tipos de interés ligeramente mejores por el respaldo gubernamental.
Tramitación: Como intermediarios certificados (E174), gestionamos todo el proceso con el ICO y el banco.
Limitación: Precio máximo de vivienda suele estar entre 150.000€ y 300.000€ según zona.
3️⃣ Doble Garantía / Pignoración (Para Quien Tiene Acceso a Otra Propiedad)
Para quién funciona: Si tienes acceso a una propiedad libre de cargas o casi libre (por ejemplo, la casa de tus padres, un piso heredado, una segunda vivienda)
Cómo funciona: Pignorar una pequeña parte del valor de esa otra propiedad para cubrir el porcentaje que te falta de entrada, sin necesidad de venderla ni perder su uso.
Ventaja: No necesitas aportar efectivo. La garantía adicional convence al banco.
Requisito: La propiedad debe estar libre de cargas o tener un LTV muy bajo.
📈 El Impacto Real en Tu Presupuesto (Comparativa Brutal)
Comparativa con los 40.000€ del ejemplo anterior:
| Escenario | Financiación | Precio Vivienda Máximo | Diferencia vs Tradicional | % de Mejora |
|---|---|---|---|---|
| Banca tradicional (sucursal) | 80% | 133.000€ | – | – |
| Con broker – 90% | 90% | 266.000€ | +133.000€ | +100% |
| Con broker – 95% | 95% | 333.000€ | +200.000€ | +150% |
| Con broker – 100% (ICO/Aval) | 100% | 400.000€ | +267.000€ | +200% |
De repente, tu presupuesto se multiplica x2, x2.5 o incluso x3.
💡 Nota crítica: No todos los perfiles califican para estas opciones. La viabilidad depende de estabilidad laboral, ingresos, edad, tipo de vivienda, tasación y tu historial financiero (CIRBE limpio, sin ASNEF). Por eso el estudio previo personalizado es crucial. No es «mágico», es estrategia profesional.
📊 Tabla Maestra: ¿Cuánto Me Presta el Banco Según Mi Sueldo? (Guía Rápida 2026)
Esta tabla es orientativa pero muy precisa (basada en miles de operaciones reales). Cada banco tiene criterios ligeramente diferentes, pero estos rangos se cumplen en el 90% de los casos:
Supuestos aplicados:
- Ratio de endeudamiento 35%
- Sin otras deudas activas
- Plazo 30 años
- TIN medio ~3.5% (mixta/fija)
- Perfil estándar (contrato indefinido, sin incidencias)
- Financiación 80% (tradicional)
| Ingresos Netos/Mes | Cuota Máxima (35%) | Hipoteca Aproximada* | Precio Vivienda (80%) | Ahorros Necesarios (30%) |
|---|---|---|---|---|
| 1.500€ | 525€ | 100.000 – 130.000€ | 125.000 – 162.000€ | 38.000 – 49.000€ |
| 2.000€ | 700€ | 135.000 – 175.000€ | 168.000 – 218.000€ | 50.000 – 65.000€ |
| 2.500€ | 875€ | 170.000 – 220.000€ | 212.000 – 275.000€ | 64.000 – 82.000€ |
| 3.000€ | 1.050€ | 205.000 – 270.000€ | 256.000 – 337.000€ | 77.000 – 101.000€ |
| 3.500€ | 1.225€ | 240.000 – 315.000€ | 300.000 – 393.000€ | 90.000 – 118.000€ |
| 4.000€ | 1.400€ | 273.000 – 360.000€ | 341.000 – 450.000€ | 102.000 – 135.000€ |
| 5.000€ | 1.750€ | 341.000 – 450.000€ | 426.000 – 562.000€ | 128.000 – 168.000€ |
*Rangos según tipo de interés elegido (fijo suele ser ~0.3-0.5% más caro que variable), plazo exacto, edad del solicitante y scoring bancario individual.
💡 ¿Tu sueldo no está en la tabla? Usa nuestra calculadora para obtener tu cifra exacta personalizada.
🎯 Diferencia Clave: «Qué Puedo Pagar» vs «Qué Me Conceden» (Esto Confunde al 80% de la Gente)
Aquí es donde se equivoca mucha gente y luego se llevan sorpresas desagradables.
✅ Lo Que Tú «Puedes Pagar» (Tu Opinión)
Lo decides tú basándote en tu situación actual: «Yo puedo pagar 1.000€/mes sin problemas, me sobran 500€ cada mes».
❌ Lo Que el Banco «Te Concede» (Su Decisión Final)
Lo decide el banco aplicando sus fórmulas de riesgo: «Según nuestros criterios, te concedemos una cuota máxima de 800€/mes, ni un euro más».
¿Por qué esta diferencia tan frustrante?
Porque el banco NO mira solo si puedes pagar ahora. Mira si podrías pagar en escenarios adversos futuros durante los próximos 20-30 años. Analiza:
- ✓ Antigüedad laboral y probabilidad de despido
- ✓ Estabilidad de ingresos en los últimos años
- ✓ Número de titulares y diversificación de ingresos
- ✓ Deudas pequeñas que tú consideras «insignificantes» (tarjetas, financiaciones)
- ✓ Historial crediticio (CIRBE, impagos antiguos, RAI/ASNEF)
- ✓ Edad al finalizar la hipoteca (límite típico 70-75 años)
- ✓ Tipo de vivienda y su tasación vs precio de compra
- ✓ Zona geográfica (Madrid/Barcelona vs pueblo de 2.000 habitantes)
Todos estos factores modulan tu capacidad final, aunque tu sueldo sea alto.
🔍 Los 7 Factores Reales que Determinan Qué Hipoteca Puedes Permitirte (La Lista Completa)
1️⃣ Ingresos Netos y Estabilidad Laboral
No es solo cuánto ganas, sino qué tan estable y predecible es ese ingreso.
Scoring de mejor a peor:
- 🟢 Funcionario → Máximo scoring (casi imposible de despedir)
- 🟢 Contrato indefinido >3 años → Excelente
- 🟡 Contrato indefinido <3 años → Bueno pero vigilado
- 🟡 Autónomo con 2+ años de ejercicio y buenos números → Aceptable (necesita demostrar más)
- 🟠 Contrato temporal → Complicado (bancos muy restrictivos)
- 🔴 Autónomo <2 años → Casi imposible sin excepciones
Caso especial: Profesiones liberales (médicos, abogados, arquitectos, ingenieros) con ejercicio estable tienen scoring más alto que empleados normales.
2️⃣ Deudas Actuales (Todo Cuenta, Absolutamente Todo)
Los bancos suman TODAS tus obligaciones mensuales:
- ✓ Préstamo del coche (obvio)
- ✓ Tarjetas de crédito (aunque no las uses, el límite computa)
- ✓ Financiaciones de compras (móviles, ordenadores, sofá…)
- ✓ Microcréditos o créditos rápidos (penalizan MUCHO tu scoring)
- ✓ Pensiones alimenticias o compensatorias (si las pagas)
- ✓ Avales a terceros (sí, también restan capacidad aunque no los estés pagando tú)
Ejemplo brutal: Una tarjeta con 6.000€ de límite que nunca usas puede restarte ~15.000-20.000€ de capacidad hipotecaria.
Acción recomendada ANTES de solicitar: Cancela tarjetas que no uses y amortiza deudas pequeñas.
3️⃣ Ahorros y Entrada Disponible
Ya lo hemos explicado en profundidad, pero repetimos porque es CRÍTICO:
En España, en compra tradicional bancos piden:
- 20% de entrada (imprescindible)
- + 10% de gastos (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación)
- = 30% en líquido antes de firmar
Origen del dinero: Los bancos revisan tus extractos de los últimos 6 meses. Si aparecen 40.000€ de golpe sin justificación, sospechan (blanqueo, préstamo oculto…).
Solución si es ayuda familiar: Documentar como donación legal o préstamo entre particulares con contrato.
4️⃣ Edad y Plazo Máximo Posible
Regla habitual de los bancos: edad máxima al finalizar la hipoteca = 70-75 años (según entidad).
Impacto directo:
| Tu Edad Ahora | Plazo Máximo Típico | Edad al Finalizar | Impacto en Cuota |
|---|---|---|---|
| 30 años | 30 años | 60 años | Cuota mínima ✅ |
| 35 años | 30 años | 65 años | Cuota mínima ✅ |
| 40 años | 30 años | 70 años | Cuota mínima ✅ |
| 45 años | 25-30 años | 70-75 años | Cuota ligeramente mayor ⚠️ |
| 50 años | 20-25 años | 70-75 años | Cuota mayor ⚠️ |
| 55 años | 15-20 años | 70-75 años | Cuota alta ❌ |
| 60 años | 10-15 años | 70-75 años | Cuota muy alta ❌ |
Cuanta más edad, menos plazo disponible, cuota más alta, menor capital concedido.
5️⃣ Tipo de Interés de Mercado (Variable Crítica 2026)
Con el mismo sueldo, un interés más alto reduce el capital que te conceden proporcionalmente.
Ejemplo con 1.000€/mes de cuota disponible a 30 años:
| TIN | Capital Hipotecario Máximo | Diferencia vs 2% |
|---|---|---|
| 2,0% | ~223.000€ | – |
| 2,5% | ~209.000€ | -14.000€ |
| 3,0% | ~197.000€ | -26.000€ |
| 3,5% | ~186.000€ | -37.000€ |
| 4,0% | ~176.000€ | -47.000€ |
| 5,0% | ~159.000€ | -64.000€ |
Moraleja: Si los tipos suben (como pasó en 2022-2023), tu capacidad de compra baja automáticamente.
Estado actual 2026: Tipos en descenso, euríbor ~2%, fijas ~2.5-3.2%. Momento razonable.
6️⃣ Tasación de la Vivienda (El Valor Real vs El Precio de Venta)
Los bancos NO prestan sobre el precio de compraventa. Prestan sobre el menor valor entre:
- Precio de compra pactado
- Tasación oficial realizada por tasador homologado
Ejemplo de problema típico:
- Precio acordado con vendedor: 200.000€
- Tasación oficial: 180.000€
- Banco financia 80% de: 180.000€ → 144.000€
- Entrada necesita: 200.000€ – 144.000€ = 56.000€ (28% en vez de 20%)
Esto pasa más de lo que crees, especialmente en:
- Viviendas antiguas (50+ años)
- Pisos con reformas «caseras» no declaradas
- Zonas donde los precios han subido mucho recientemente
- Ventas entre particulares con precio inflado
7️⃣ Titulares y Cómo se Presenta el Expediente (El «Packaging» que Cambia Todo)
Este factor lo subestima el 90% de la gente, pero un buen «packaging» del expediente cambia resultados radicalmente:
Elementos que mejoran tu scoring:
- ✓ Doble titularidad bien presentada (pareja con dos ingresos estables)
- ✓ Documentación perfectamente ordenada y completa (sin tener que pedir nada dos veces)
- ✓ Estabilidad demostrada con extractos bancarios limpios
- ✓ Narrativa financiera coherente (explicar cualquier movimiento extraño)
- ✓ Vinculación con el banco (nómina domiciliada, seguros contratados…)
Elementos que empeoran tu scoring:
- ✗ Documentación incompleta o entregada a cuentagotas
- ✗ Extractos con descubiertos frecuentes
- ✗ Movimientos sin explicación (transferencias grandes y repentinas)
- ✗ Presentación desorganizada del caso
Esto parece «detalle cosmético», pero en banca es diferencial. Un mismo perfil presentado de forma profesional vs presentado en sucursal puede tener resultados opuestos.
Aquí es donde un broker marca la diferencia: Nosotros «empaquetamos» tu expediente profesionalmente antes de enviarlo a riesgos.
🧮 Cómo Calcular «Tu Hipoteca» en 60 Segundos (Método Realista Paso a Paso)
Si quieres hacerlo manualmente sin la calculadora, sigue estos 4 pasos:
Paso 1: Calcula Tu Cuota Mensual Máxima
Ingresos netos × 0,30 a 0,35 – Todas las deudas mensuales
Ejemplo: 3.200€ × 0,35 – 300€ (coche) = 820€/mes
Paso 2: Ajusta el Plazo Según Tu Edad
Ejemplo:
- Tienes 40 años
- Límite edad final: 75 años
- Plazo máximo: 35 años (pero la mayoría de bancos topan en 30)
- Plazo realista: 30 años
Paso 3: Estima el Capital Según Tipo de Interés
Con tu cuota máxima y plazo, aplica tabla o fórmula.
Atajo rápido (TIN ~3.5% a 30 años):
- Cuota de 500€/mes → Capital ~97.000€
- Cuota de 700€/mes → Capital ~136.000€
- Cuota de 900€/mes → Capital ~175.000€
- Cuota de 1.200€/mes → Capital ~233.000€
- Cuota de 1.500€/mes → Capital ~291.000€
Paso 4: Comprueba Si la Entrada Es Suficiente
Capital hipotecario / 0,80 = Precio máximo vivienda
Si no llegas al 30% de ese precio en ahorros:
- Opción A: Buscar vivienda más económica
- Opción B: Aportar más ahorro (esperar, pedir ayuda familiar documentada)
- Opción C: Estudiar escenarios de financiación alta con un broker
💡 ¿Puedo Comprar Sin Ahorros? (La Verdad Sin Marketing)
La pregunta del millón. La respuesta honesta es: Depende.
Hay tres realidades coexistiendo en 2026:
Realidad 1: Compra Tradicional
Entrada + Gastos obligatorios. Lo habitual en el 70% de operaciones.
Necesitas sí o sí el 30% en efectivo (20% entrada + 10% gastos).
Sin esto, banca tradicional te rechaza automáticamente.
Realidad 2: Financiación Alta (90–95%)
Perfiles buenos, vivienda adecuada, operación bien armada.
Posible con:
- Scoring laboral excelente (funcionario, gran empresa, profesión liberal)
- Ingresos superiores a la media
- Historial impecable (CIRBE limpio, nunca en ASNEF)
- Vivienda en zona urbana bien comunicada
- Tasación favorable
Reduce entrada del 20% al 10% o 5%. Con 20.000€-40.000€ ya es viable.
Realidad 3: Hipoteca 100% (Sin Entrada)
Casos concretos, con solvencia alta y encaje perfecto de operación.
Vías:
- Avales ICO (menores 35 años, familias)
- Doble garantía (pignoración de otra propiedad)
- Perfiles premium (funcionarios A1, médicos adjuntos, etc.)
No es «si existe» (sí existe). Es «si TU perfil específico encaja».
La clave crítica: No es «magia». Es conocer qué banco acepta qué perfil, cómo presentar el expediente, y negociar condiciones especiales que un particular nunca consigue en sucursal.
Ahí es donde muchos se frustran: prueban a ciegas en 2-3 bancos, reciben «no», y asumen que es imposible. Cuando en realidad hay 12 bancos más que no probaron y que sí aceptarían su perfil con la presentación correcta.
❓ Preguntas Frecuentes Resueltas (Respuestas Directas y Honestas)
¿Qué porcentaje de mi sueldo puede/debe ser la hipoteca?
Orientativamente 30%–35% de ingresos netos, descontando todas las otras deudas activas (coche, tarjetas, préstamos personales, etc.).
Más del 35% ya es «zona roja» que la mayoría de bancos rechazan automáticamente.
¿Las tarjetas de crédito cuentan aunque no las use nunca?
Sí, el límite concedido puede computar como riesgo potencial aunque no las uses.
Una tarjeta con 3.000€ de límite puede restarte ~7.000-10.000€ de capacidad hipotecaria.
Acción recomendada: Cancela tarjetas que no uses antes de solicitar hipoteca, o reduce sus límites al mínimo imprescindible.
¿Qué pasa si tengo un préstamo del coche activo?
Reduce directamente tu cuota disponible para hipoteca, y por tanto el capital máximo que te conceden.
Ejemplo: Con 3.000€ netos, tendrías 1.050€ disponibles (35%). Si pagas 400€ de coche, solo quedan 650€ para hipoteca. Eso son ~50.000-60.000€ menos de capacidad.
Estrategia: Si puedes amortizar el coche anticipadamente antes de solicitar hipoteca, hazlo. Recuperas esa capacidad inmediatamente.
¿Es mejor pedir hipoteca a 40 años en vez de 30 para pedir más cantidad?
A mayor plazo, menor cuota mensual, mayor capacidad de préstamo (a igualdad de otros factores).
PERO hay limitaciones:
- Tu edad + plazo no puede superar 70-75 años (según banco)
- No todos los bancos ofrecen plazos superiores a 30 años
- Pagarás MÁS intereses totales (aunque menos cuota mensual)
Ejemplo con hipoteca de 150.000€ al 3.5%:
- 20 años: cuota 871€/mes, intereses totales 59.000€
- 30 años: cuota 673€/mes, intereses totales 92.000€
- 40 años: cuota 574€/mes, intereses totales 125.000€
Decisión: Depende de tu edad, capacidad mensual y prioridades (menor cuota vs menor coste total).
¿Cuánto influye la tasación en mi capacidad real?
Mucho. Si compras por 200.000€ pero tasan 180.000€, el banco puede prestar sobre solo 180.000€ (no sobre 200.000€).
Eso significa:
- Financiación 80% de 180.000€ = 144.000€ (no 160.000€)
- Necesitas 56.000€ de entrada (no 40.000€)
- Diferencia: 16.000€ más de ahorros necesarios
Por eso es crucial que el precio de compra esté alineado con el valor de mercado real, no «inflado».
¿Con pareja me dan más hipoteca que solo?
Normalmente sí, porque:
- Se suman los ingresos de ambos
- Mejora el scoring de riesgo (dos fuentes de ingresos = menor riesgo)
- Aumenta capacidad de pago mensual
Ejemplo:
- Tú solo con 2.000€/mes → capacidad ~135.000€
- Con pareja (tú 2.000€ + pareja 1.500€ = 3.500€) → capacidad ~240.000€
Ganancia: +105.000€ de capacidad simplemente por añadir cotitular.
¿Me afecta si mi pareja tiene deudas o mal historial?
Sí, afecta al conjunto. Si presentáis la operación como cotitulares:
- Se suman vuestros ingresos (bueno)
- Pero también se suman vuestras deudas (malo si el otro tiene muchas)
- Y el scoring es el promedio de ambos (malo si el otro está en ASNEF)
Estrategia: En casos extremos, puede ser mejor presentar la hipoteca solo a nombre del titular con mejor perfil (aunque se pierda la suma de ingresos).
¿Qué documentos necesito para solicitar una hipoteca?
Documentación básica estándar:
Para asalariados:
- DNI/NIE
- 3 últimas nóminas
- Contrato laboral vigente
- Vida laboral actualizada
- Declaración de la Renta (últimos 2 años)
- Extractos bancarios (últimos 6 meses)
Para autónomos:
- DNI/NIE
- Alta en autónomos (IAE)
- Declaraciones trimestrales IVA (últimos 4 trimestres)
- Modelo 130 o 131 (últimos 4 trimestres)
- Declaración IRPF (últimos 2 años)
- Extractos bancarios (últimos 6-12 meses)
Documentación de la vivienda:
- Nota simple del Registro
- Cédula de habitabilidad
- Certificado energético
- IBI del último año
Tip profesional: Tener todo esto preparado y ordenado ANTES de solicitar acelera la aprobación y mejora tu imagen ante el banco.
⚠️ Los 7 Errores Más Comunes al Calcular Tu Capacidad (Evítalos)
Error #1: Calcular Solo por Cuota y Olvidarse de Entrada + Gastos
El error: «Puedo pagar 1.000€/mes, así que puedo comprar una casa de 250.000€»
La realidad: Aunque tu cuota te lo permita, necesitas 75.000€ de entrada+gastos para esa operación. Si no los tienes, no es viable (excepto financiación especial).
Solución: Calcula SIEMPRE ambos: capacidad de cuota Y capital disponible en ahorros.
Error #2: No Restar Deudas Pequeñas (Y Luego el Banco Sí Las Resta)
El error: Ignorar la cuota del coche (300€), tarjeta (80€), móvil financiado (40€)… «son gastos pequeños»
La realidad: Esos 420€ restan directamente de tu capacidad hipotecaria. Son ~80.000-85.000€ de capacidad perdida.
Solución: Identifica TODAS tus obligaciones mensuales fijas antes de calcular.
Error #3: Usar Intereses «Optimistas» y Llevarse Sorpresa
El error: Calcular con TIN 2% cuando el mercado está en 3.5%
La realidad: Esa diferencia de 1.5% reduce tu capacidad en ~15-20%.
Solución: Usa tipos de interés realistas (consulta ofertas actuales del mes).
Error #4: Pedir en Varios Bancos Sin Estrategia y Acumular Negativas
El error: Solicitar en 4-5 bancos simultáneamente sin estrategia, recibir 4-5 «no», y quedarte marcado en CIRBE
La realidad: Cada consulta queda registrada. Muchas negativas seguidas empeoran tu scoring para siguientes intentos.
Solución: Estrategia profesional. Presentar primero a los bancos con mayor probabilidad de aprobar tu perfil específico.
Error #5: No Preparar Documentación (La Banca Penaliza el Desorden)
El error: Entregar documentos poco a poco, con errores, incompletos, pedir prórrogas…
La realidad: Eso envía señal de desorganización financiera. Resta puntos en el scoring cualitativo.
Solución: Prepara TODO antes de solicitar. Entrégalo completo y ordenado. Causa excelente impresión.
Error #6: Calcular con Ingresos Brutos en Vez de Netos
El error: «Gano 3.000€» (brutos) → crees que tienes 1.050€ de cuota disponible
La realidad: Cobras 2.300€ netos → tienes 805€ disponibles
Diferencia: 245€/mes = ~50.000€ de capacidad menos
Solución: Usa SIEMPRE la cifra neta (después de impuestos y retenciones).
Error #7: Pensar Que el Banco Financia el 100% Siempre
El error: «He visto casas de 200.000€ y gano bien, voy a solicitarlo»
La realidad: Banco financia máximo 80% en mayoría de casos. Necesitas 60.000€ de ahorros que no tienes.
Solución: Verifica tu capacidad de ahorro antes de ilusionarte con una vivienda específica. O consulta opciones de financiación alta con un broker.
🎯 ¿Cuándo Necesitas Ayuda Profesional de un Broker? (Señales Claras)
Contacta con un broker hipotecario certificado si te identificas con alguna de estas situaciones:
✅ Tu perfil es «especial» o «complicado»:
- Autónomo con menos de 3 años de actividad
- Contrato temporal
- Extranjero no residente
- Profesión poco habitual
- Ingresos variables o mixtos
✅ Necesitas financiación superior al 80%:
- No tienes el 30% de ahorros
- Quieres aprovechar Avales ICO
- Buscas hipoteca 90-95-100%
✅ Tienes deudas activas y no sabes cómo gestionarlas antes de solicitar
✅ Quieres comparar ofertas de múltiples bancos sin que te marquen en CIRBE
✅ Te han rechazado en tu banco habitual y no entiendes por qué
✅ Buscas las mejores condiciones del mercado (tipo más bajo, menos vinculaciones)
✅ Quieres que alguien «empaquete» tu expediente profesionalmente
✅ No tienes tiempo ni ganas de ir banco por banco explicando tu caso
En Brokers Finance (inscritos en Banco de España E174) te hacemos un estudio completamente gratuito y sin compromiso de tu capacidad real. Analizamos tu perfil como lo haría un banco, te decimos con honestidad hasta dónde puedes llegar, y si es viable, negociamos con 15+ entidades simultáneamente.
Coste para ti: 0€. Cobramos del banco que elijas (comisión estándar del sector).
🎬 Resumen Ejecutivo: Qué Debes Recordar
5 puntos críticos para llevarte a casa:
1️⃣ Tu cuota máxima = (Ingresos netos × 0,35) – Otras deudas. Ese número es tu techo. No es negociable con los bancos.
2️⃣ Necesitas 30% de ahorros (20% entrada + 10% gastos) para compra tradicional. Sin esto, necesitas financiación especial (90-100%).
3️⃣ Los bancos miran riesgo, no ilusión: estabilidad laboral, edad, historial crediticio, tipo de vivienda, tasación. Todo cuenta.
4️⃣ Con estrategia y buen «packaging» puedes mejorar condiciones significativamente. Un broker profesional puede multiplicar x2-x3 tu presupuesto real si tu perfil lo permite.
5️⃣ No se trata de «cuánto quiero», sino de «cuánto me conceden». Anticípate con cálculo realista ANTES de enamorarte de una casa.
🎯 Tu Próximo Paso: Calcula Tu Capacidad Real Ahora
No vayas a ciegas a visitar inmobiliarias ni pierdas tiempo mirando casas fuera de tu rango.
Antes de enamorarte de una vivienda, averigua cuál es tu techo financiero real.
Opción 1: Usa Nuestra Calculadora Profesional (Recomendado)
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Última actualización: Febrero 2026
Autor: Equipo Brokers Finance | Intermediario de Crédito BdE E174
Tiempo de lectura: 22 minutos
Palabras: ~7.800
Este artículo tiene fines informativos y educativos. Las cifras son orientativas y pueden variar según tu perfil específico y las condiciones actuales del mercado. Para obtener una valoración personalizada y vinculante, solicita un estudio profesional con nuestro equipo de asesores hipotecarios certificados.
